부동산 전세계약 관련 기록2(2022.06~07)

이어서 글을 쓰고자 했는데 이런저런 일들이 많아서 후속 이야기가 늦어졌다.

 

별 내용은 없지만, 그래도 마지막 이야기까지 정리한다.

 

④ 잔금 납입 및 전입신고

 일반적으로, 계약 및 대출 신청까지 마치고 나면 잔금일까지 딱히 할 일은 없다. 다만 내 경우는 신탁 해지를 조건으로 받은 대출이다보니 잔금일 이전에 할 일이 있었는데, 신탁 말소가 반영된 등기부등본이나 신탁 말소 접수증을 은행에 제출해야 했다. (신탁부동산 대출시, 은행은 잔금일에 맞추어 대출을 준비하고 있다가 대출신청인이 대출모집인을 통해 신탁이 말소되었음을 증빙하는 자료를 제출하면 확인 후 대출을 내보내준다. 따라서 잔금일에 정상적으로 대출을 진행시키려면 잔금일 이전에 신탁 말소가 완료되었음을 은행측에 필히 확인시켜줘야 한다.)
 참고로, 등기부등본은 인터넷등기소를 이용하거나 동사무소에 방문하여 직접 뗄 수 있지만 신탁 말소 접수증은 임대인이나 중개인에게 요청해서 받아야 한다.
 
 잔금일 당일에는 할 일이 두 가지 있다. 첫 번째는 전입신고고, 두 번째는 전입신고가 반영된 등기부등본을 은행에 제출하는 것이다.(허위로 대출받은 것이 아니라, 정말 그 집에 들어가서 살려고 대출받은 게 맞음을 은행에 확인시켜주는 절차인 것 같다.) 전입신고는 정부24에 접속해서 인터넷으로 진행할 수도 있고, 동사무소(요즘은 ‘주민센터’라고 하는 것 같다)에서 직접 할 수도 있다.
 이론적으로는 [정부24에서 전입신고 → 완료 후 인터넷등기소에서 등기부등본 발급(단, 전입신고가 제대로 반영됐는지 확인 필요) → 등기부등본 파일 은행에 제출] – 의 순서로 집에서 진행할 수도 있다. 다만, 등기부등본이 프린터 인쇄만 가능하고 PDF 저장은 막혀있는 것으로 알고 있는데, 그래서 인쇄를 할 프린터와 인쇄본을 다시 은행제출용 스캔본으로 만들 스캐너가 없으면 집에서 진행하기 어려울 것이다.(‘발급’이 아니라 ‘열람’으로 가면 PDF로 저장하는 게 가능하다고 하는데, 안 해봐서 모르겠다. 만약 그게 가능하면 스캐너가 없어도 집에서 진행할 수 있다.)
 나는 그냥 점심시간에 동사무소로 직접 찾아갔었다. 대출모집인 분이 잔금일 당일 15:00 이전까지 은행에 제출해야 한다고 안내를 주셨는데, 인터넷으로 진행했다가는 그 시간 내에 다 끝날지 불확실했기 때문이다. 동사무소에 가서 전입신고를 하고, 끝나자마자 그 자리에서 등본까지 발급반고, 등본을 회사로 가져와 스캔해서 제출하여 잔금일 당일 해야할 일을 마무리했다.
 동사무소가 좀 멀기도 했고 점심에 기다리는 줄도 길어서, 다음부터는 이런 상황에서는 휴가를 써야겠다고 생각했던 기억이 난다.


⑤ 전세보증보험 가입

 잔금처리까지 끝나도 절차 하나가 더 남아있다. 잔금일 이후, 전세보증보험 가입을 해야한다. 보증보험에 가입하면 추후 부동산에 문제가 생겨 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관에서 대신 세입자에게 전세금을 지급한다. 보증보험 가입은 원론적으로 선택의 문제긴 하지만, 전세금은 보통 규모가 크기 때문에 만일의 상황까지 대비하여 지키는 것이 좋다. 개인적으로, 전세계약시 보증보험은 필수라고 생각한다. (보증보험 가입이 불가능한 부동산의 경우 계약 자체를 하지 않는 것이 좋다.)
 
 전세보증보험은 주택금융공사(HF)/SGI서울보증/주택도시보증공사(HUG) 의 3개 기관을 통해 가입이 가능하다. 나는 주택도시보증공사(HUG, 이하 “허그”)를 통해 가입했는데, 임대인이 법인일 경우 허그에서 가입하는 것이 비교적 요구사항이 적고 가입이 용이하다고 들어서 그랬었다.
 
 가입을 위해 요구되는 서류야 보증기관에 따라 다르겠지만, 허그의 경우 다음과 같은 서류들을 요구했다.

 <임차인이 확보 가능한 서류>
 - 임차인 주민등록등본
 - 임차인 신분증 스캔본
 - 전세계약서
 - 전세보증금 지급 확인서류(영수증)
  * 계약금 영수증 말고, 전세 전체에 대한 영수증
 - 전입세대열람내역
 - 부등산등기부등본
 
 <임대인 관련 서류>
 - 임대인 법인등기부등본
 - 임대인 사업자등록증(사본)
 - 임대인 사회보험료 완납증명서

 임차인이 확보 가능한 서류들은 전입세대열람내역 하나 외에는 이미 계약과정에서 확보된 서류들이다. 전입세대열람내역도 정부24에서 발급받거나 동사무소에 방문해서 발급받으면 되는 간단한 서류다.

 임대인 관련 서류들은 임대인에게 요구해야 하는 서류다. 법인등기부등본이나 사업자등록증이야 임대인들이 보통 다 갖고 있는 서류들이라 바로 받을 수 있을 것이다. 사회보험료 완납증명서는 임대인이 국민건강보험공단에서 받아야 하는데, 인증서만 있으면 건강보험 사이트에서 인터넷 발급도 가능하다고 한다.
 
 보증보험 가입은 크게 복잡하거나 어려운 부분은 없었다. 관련해서 얘기할만한 일은 딱 2가지가 있었다. 첫 번째는 내가 ‘주택도시보증공사 서울서부관리센터’를 갔다가 허탕을 친 것이다. 관리센터는 말 그대로 보험 가입자들이 겪게 된 문제들에 대응하기 위한 센터였었고, 가입을 하려면 ‘주택도시보증공사 서울서부지사’를 가야 했었다. 전화를 한 번 해보고 올 걸 괜히 시간만 버렸네 싶었다. 두 번째는, 임대인 측이 사회보험료 완납증명서를 낯설어해서 “이전 전세계약자들은 다 이걸로 가져갔는데, 아마 이걸로 대체가 될거다” 라면서 사회보험료 완납증명서가 아니라 납세증명서를 준 것이다. 허그에서는 납세증명서로는 안 된다며 사회보험료 완납증명서를 요구했고, 결국 나는 임대인분에게 요구하여 사회보험료 완납증명서를 받아 이메일로 전송했다.(그 외의 필요한 서류들은 다 작성하고 왔기 때문에, 사회보험료 완납증명서 파일만 보내면 됐었다.)
 아마 이런 부분들만 신경쓰면 딱히 이중일을 하게 될만한 소지는 없을 것이다.
 
 여튼, 이렇게 나의 입주 관련 일정은 끝이 났다. 이 정리해둔 내용이 누군가에게는 유용하기를 바라며, 이만 글을 마친다.


※ 추가 기록
 최근에 임대인이 세금 체납분을 임차인에게 떠넘기는 유형의 전세 사기가 발생하고 있다고 한다. 확정일자를 받고 전입신고를 해도, 그 이전 시점에 체납되어있는 세금이 있을 경우 국세에 순위가 밀려서 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다고 한다. 여타 권리관계야 등기부등본에서 확인이 가능하지만, 세금체납여부는 임대인이 완납증명서를 보여주지 않는 이상 임차인이 확인할 길이 없기 때문에 발생할 수 있는 사기로 보인다. 그나마 보증보험에 가입하면 특수한 경우가 아닌 이상 임대인의 세금체납 여부와 무관하게 일단 세입자에게 전세금 지급을 해주는 것으로 보이는데, 보증보험 가입 없이 계약 진행을 할 경우에는 ① 계약 전에 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서 확인도 요청하고(법인일 경우에는 특히 중요) ② 특약에도 “선순위 담보물권 없는 상태의 임대차계약이며, 임대인은 잔금일까지 담보대출을 받거나 연체된 당해세를 모두 납부하여 새로운 권리변동을 일으키는 어떠한 행위도 하지 않기로 한다” 과 같은 내용을 필히 담아야 할 것으로 여겨진다.
 (이 내용은 법률적 지식을 필요로 해서, 내 이해에 대한 확신이 없다. 현재까지 이해한 바는 위와 같은데, 추후에 기회가 되면 정확하게 다시 한 번 확인해봐야할 것 같다. 참고하고자 하는 사람들도, 이 글만 믿지 말고 관련해서 스스로 정확한 내용을 한 번 더 찾아보기를 권한다.)

※ 추가 기록2
 온전히 전세금을 돌려받고 싶으면 거주기간중에 전입지를 바꿔서는 절대 안된다. 전세보증보험 기간 중 한 번이라도 다른 곳으로 전입신고를 하면 추후 문제시 보증기관으로부터 전세보증금을 돌려받을 수 없게 된다.