2025. 1. 26. 09:50 기타/일상
전세금 돌려받기 및 전세보증보험에 대하여
[요약] 전세 → 전세 이사시 이사일에 따른 고려요소
작년 7월경 이사를 했다.
이사를 하며 전세금을 돌려받는 과정에서 상당한 스트레스를 받았는데, 그에 대한 얘기를 기록해보고자 한다.
내용이 길어질 수 있어 서두에 표를 통한 요약을 적어놓았고, 이야기를 시작하기 전에 이 이야기의 상당부분은 현실적이라기보다는 이론적임을 미리 밝혀둔다. 실제로 큰 문제가 발생했던 것은 아니라는 의미며, 여러가지 문제들 사이에서 예민함이 매우 심해진 내가 모든 불안에 대비했던 과정에 대한 이야기다.
그러나 현실에서 얼마든지 발생할 수 있는 문제이므로, 전세금을 돌려받는 것이 걱정인 상황이라면 한 번쯤 읽어보는 것도 나름 괜찮을 것이다.
목차는 크게 문제/대응/여담 - 의 3가지다.
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1. 문제
문제의 임차목적물은 신길역 3번출구쪽 중마루 공원 근방의 오피스텔이었다. 신축이어서 22년 7월경에 첫 입주로 들어갔는데, 들어가는 과정에서도 신탁물건이어서 고민을 꽤 했었다. 다행히 이리저리 알아봐도 문제소지는 없어 입주를 했었고, 혼자 살 집이라 전입도 당연히 나 하나만 했다. 그런데 나갈 때가 되니 이게 오피스텔이라는 것과 내가 단독전입이 되어있다는 것 두 부분에서 고민이 생겼다.
① 오피스텔
개인적인 경험들에 기반한 얘기긴 하지만, 아파트와 달리 오피스텔은 기간텀이 긴 수요가 잘 없다. 2~3개월 후에 들어오겠다고 날짜를 맞춰놓는 사람이 없다는 의미다. 정말 길어봤자 두 달이고, 보통은 한달 내로 입주를 하려는 사람들이 대부분이다.
문제는 나는 아파트로 집을 옮겨야 하는 상황이었다는 것이다. 그런데 아파트는 2~3개월 정도로 텀을 두고 입주하는 경우가 많았고, 그에 맞추려면 나도 미리미리 집을 알아봐야 했다. 정리하면, 오피스텔 새 입주자가 구해지는 걸 기다렸다가 그 날짜에 맞춰 내 아파트를 알아보는 것이 현실적으로 어려웠다. 극단적인 경우, 오피스텔 계약만료일 언저리까지 기다리다가 새 입주자가 구해졌는데 2주 후에 들어오겠다고 하면 망하는 거였다. 2주 내에 집 알아보고 은행 들러서 대출 금리 비교해보고 관련 서류 준비하는 등의 절차 진행이 물리적으로 불가능에 가깝기 때문이다.
따라서 계약만료 2~3달 전쯤부터는 오피스텔 신규세입자 확보 여부와 무관하게 나는 내가 갈 집을 알아봐야만 했다.
② 단독전입
단독전입이기 때문에, 나는 전입을 옮기는 순간 무조건적으로 대항력을 상실할 수 밖에 없었다. 대항력을 유지하는 방법은 임차권등기를 걸고 난 후 전출을 가는 방법 뿐인데, 이것도 무적의 방법은 아니다.
[1] 임차권등기는 전세계약의 계약만료일이 지난 이후에만 접수가 가능하고,
[2] 접수일로부터 등기일까지 통상 2주 정도가 소요되며,
[3] 등기시점에 전입을 유지하고 있으면 이후에 전출을 가더라도 효력발생일을 전입일로 소급하여주지만 등기시점에 타 주택으로 전출을 가 있으면 효력발생일이 등기일이 되기 때문이다.
가령 내가 8/1 에 기존 주택 계약이 만료되어 8/2 에 임차권등기 접수를 했고, 8/16 에 등기가 완료되었다고 가정해보자. 그리고 기존 주택 계약만료일의 익일인 8/2 을 입주일로 하는 신규주택을 계약을 잡아놨는데, 신규주택 전세대출을 내주는 은행에서 입주일 기준 3일 내로 신규주택으로 전입 후 등본제출을 하라고 한다고 가정해보자.(*1) 그러면 최소 8/5에는 기존 오피스텔에서 전입을 빼야 하며, 이에 따라 8/5~8/15 사이에는 그 오피스텔에 대한 내 권리가 아무 것도 남지 않는다. 이 경우 그 사이에 집주인이 저당권 등의 물권을 잡아놓거나,(*2) 새로운 세입자를 급하게 받아버리면 8/16 에 임차권등기가 완료되어도 아무 의미가 없다. 이미 더 빠른 날짜로 잡혀있는 다른 권리들이 있기 때문에 후순위가 되어버리기 때문이다.
예를 들어 집주인이 내 전세금을 돌려주지 않은 채 8/13 에 신규 세입자를 받아버린 후 오피스텔에 문제가 생길 경우, 오피스텔을 처분해서 돈이 나오더라도 8/13 세입자에게 먼저 변제가 이루어지고 8/16 등기자인 나는 거기서 남은 돈만 변제받게 된다.
즉, 새 집으로 전입을 옮기기 전에 (1) 전세보증금을 반환받거나 (2) 임차권등기를 걸어서 1순위 임차권을 확보해놓지 않는 이상 그 이후로는 내 전세보증금을 확실히 반환받을 수 있는 제도적 장치가 없는 것이다.(*3)
* 1 : 전입 후 등본제출은 모든 은행이 요구한다. 해당 대출자금이 전세금으로 쓰인 것이 맞는지, 다른 자금으로 유용된 건 아닌지 검증해야 하기 때문이다. 다만 요구기한은 다를 수 있는데, 카카오뱅크의 경우 전입일로부터 3일 이내였다.(만약 "전입일로부터 한달 이내" 같은 식으로 요구기한이 널널한 은행에서 대출 예정이라면 이 글은 크게 의미가 없을 수도 있다.)
* 2 : 임차권등기는 접수일부터 등기일까지 소요기간이 길지만, 저당권 같은 물권은 접수 당일 설정되어 효력발생이 된다고 한다. 따라서 먼저 접수된 임차권보다도 늦게 접수된 저당이 더 선순위가 될 수도 있다.
* 3 : 보증보험도 1순위 임차권등기가 없으면(임차권등기를 안 걸고 나가거나, 전출 이후에 걸어서 후순위가 되는 경우) 이행해주지 않는다. 대충 이런 포지션이라고 생각하면 된다 : "야 네가 1순위 임차권까지는 만들어와야 내가 그걸로 집주인하고 싸워서 돈 다 받아내지. 2순위 임차권 가지고는 3천 정도밖에 못 받아낼텐데 지금 이걸 가져와서 너한테 전세금 3억 선변제 해달라는거야? 그런 건 우리도 못 받아줘."
2. 대응
① 총론
우선, "이렇게만 하면 전세보증금을 100% 지킬 수 있다." 같은 무적의 방법은 거의 없다.
이론상 전세보증금 전액을 확정적으로 돌려받는 경우가 하나 있는데, (1) 전세보증금 전액에 대해 전세보증보험이 가입되어 있고, (2) 새로 옮길 집에 전입을 강제당하지 않으면(=기존 집에서 전입을 안 빼도 되면) 된다.(*4)
이 경우 계약만료일 이후로도 계속 기존 집 전입을 유지하고, 임차권등기를 완료한 후 보증보험사에 사고처리를 하면 된다. 그러면 보증보험기관으로부터 전세보증금을 선지급 받을 수 있다. 그 뒤는 보증기관과 집주인간의 문제라 신경쓸 필요가 없다.
물론 이 외의 경우에도 날짜 맞춰 새로운 세입자가 들어오기만 하면 웬만하면 전세금을 돌려받기는 한다. 다만 예외적이고 극단적인 1%의 경우(*5)가 있기 때문에 이론적으로 100%라고 할 수 없을 뿐이다.
* 4 : 만약 단독전입이 아니면 확정적으로 돌려받기는 비교적 쉽다. 최초에 가족과 함께 입주해있으면, 새 집 옮길 때는 전세대출 받을 사람만 전입을 빼고 다른 사람은 남겨둬서 대항력을 유지하면 된다.(단, 후술하겠지만 최초 계약시점부터 함께 입주한 것이 아니라 중간에 전입해온 경우에는 대항력 승계가 인정되지 않을 수 있다.)
* 5 : (Ex) 새로운 세입자한테 전세금 받으면 돈 준다고 해서 이사했는데, 3일이 지나도록 집주인은 돈을 안 주고 나는 새 집 은행대출때문에 전입 빼야하는 상황도 있을 수 있다. 그 상황에선 새 집으로 전입을 안 옮기면 일단 은행에서 대출회수가 들어오기 때문에 전입을 옮기는 건 필수고, 그 이후는 소송을 통해 돌려받거나 해야하는데 집주인이 변제능력이 없는 등의 문제가 있으면 100% 현금반환이 어려울 수 있다.
② 각론 : 나의 경우
나는 기존 오피스텔에 새 입주자가 들어오는 걸 더 기다릴 수가 없는 여건이어서 기존 집 전세계약 만료일에 맞추어 새로운 집에 계약을 해뒀고, 새로운 집 입주와 관련한 전세대출이 예정되어 있어서 새 집 계약시작일(=기존 집 계약만료일)로부터 3일 내에 전입신고가 강제되는 상황이었다.
문제는 집주인이 퇴거 4개월 전 퇴거 예정과 전세금 반환에 대해 얘기할 때는 "지금까지 날짜 못 맞춘 적 한 번도 없었다, 이사일(계약만료일) 맞춰 전세금 반환 해주겠다"고 하다가, 날짜가 다가와도 세입자가 안 구해지자 세입자가 구해져야 돈을 줄 수 있다는 식으로 말을 바꾸기 시작한 것이었다. 그리고 그 외에도 나를 불안하게 만드는 집주인의 언행이 계속 있어서, 불안해진 나는 현 상황에서 가능한 대응방법을 찾아보기 시작했다.
주위 사람들, 인터넷 검색, 관계기관(주택도시보증공사(HUG)) 및 법률전문가들(대한법률구조공단, 법무법인 3곳)의 조언을 기반으로 한 내 최종 대응은 아래 2가지였다.
[1] 엄마를 기존 오피스텔로 전입신고하여 내 전입이 빠져도 (1) 전입, (2) 점유가 유지되도록 함
: 승계를 통해 대항력 유지하다가, 유사시 1순위 임차권등기를 걸고 사고처리로 전세보증금을 반환받으려는 목적
* 본 계약자의 전출에 따른 대항력 승계가 되려면 (1) 최초 계약시점부터 가족(직계존비속, 형제 등)이 함께 입주하여 거주해왔거나 (2) 배우자가 전입해 있어야(배우자는 특수관계라 중도전입시에도 대항력 승계가 인정된다고 함) 한다는 의견도 있었으나(법무법인 2곳), 배우자 아닌 가족의 중도전입이더라도 대항력 승계를 입론할 수 있다는 의견도 있어서(법률구조공단, 법무법인 1곳) 밑져야 본전이라는 생각으로 진행했다.
[2] 반환확약서(금액·반환일정 명시 필요, 인감날인(or서명) 필요) 및 인감증명서(or본인서명사실확인서) 요구하여 수령
: 바로 위 [1]번 계획이 실패(=대항력 승계 인정 X, 1순위 임차권 설정 X)하고 송사가 벌어졌을 때, 사기죄 형사소송을 걸 수 있는 기반을 마련해두어 집주인에게 전세보증금 반환을 압박하려는 목적
* 반환확약서를 받아두면 사기죄로 형사소송을 걸 수 있다고 한다. 이러면 임대차계약 위반 민사소송과 사기죄 형사소송이 모두 가능하여 유사시 상당히 유리한 입장에서 법정싸움을 시작할 수 있다. 또한, 집주인 입장에서도 그 상황이 부담이 될테니 최대한 열심히 전세보증금을 반환하려고 할 것이라는 판단도 있었다.
** 집주인이 법인임대인일 경우 법인 파산 등의 이슈가 생기면 개인 재산으로라도 반환하게끔 반환확약서에 연대보증도 받아야 한다. 즉, [ㅁㅁㅁ 대표이사 김철수] 뿐만 아니라 [연대보증인 개인 김철수] 의 인감날인(or 서명)과 인감증명서(or본인서명사실확인서)도 필요하다는 의미다. 아래에 이를 반영한 서명란 예시를 만들어봤으니 참고하면 된다.
결론적으로, 새로운 세입자는 내 계약만료일로부터 10일 정도 텀을 두고 들어왔고, 집주인은 그 날 그 세입자로부터 돈을 받아 내게 전세금을 반환했다. 따라서 다행히 임차권등기를 걸거나 형사소송을 넣을 필요는 없어졌다.
3. 여담
이번 일을 겪으며, 전세제도의 허술함에 많이 놀랐다. 상당히 큰 돈이 오고가는 시장인데도 제도의 완결성보다는 거래자들간의 신뢰가 시장의 기반이 된다는 것을 알게 됐기 때문이다. 보증보험 제도도 당황스러웠는데, 평범한 1인가구에게는 효용이 있기가 어렵고 역설적이게도 돈이 많은 사람들만 보증보험의 효과를 볼 수 있다는 것이 당황스러웠다.(*6)
* 6 : 보증보험을 받으려면 1순위 임차권이 있어야 함 → 1순위 임차권을 걸려면 등기완료시까지 대항력을 유지하고 있어야 함(=전입 못 뺌) → 그런데 새 집으로 갈 때 은행이 요구하는 기간 내에 전입이 불가하면 전세대출 불가 → 새 집 전세를 은행대출 없이 본인 돈으로 해결할 수 있는 사람만 1순위 임차권을 걸 수 있고, 보증보험을 받을 수 있음.
전세제도의 허술함과 더불어 또 하나 느꼈던 것은, 상대에게 호의적일 필요가 없다는 것이었다. 집주인을 상대하며 느꼈는데, 내가 선택지를 열어줄수록 바라는 게 많아지길래 스트레스를 많이 받았다. 다시 생각해보면 양보하지 말고 그냥 쭉 강경하게 나가면 좋았을 것 같다.
참고로 내가 살던 오피스텔의 임대인은 법인임대인이어서 돈이 없을 리가 없는 사람이었다.(개인이었으면 나도 적당히 참작은 했을 것이다) 당장의 융통은 어려울지는 몰라도, 일찍 통보받은 이상 기일에 맞춰서 전세금 정도는 마련해놔야 했거늘 그러지 않았던 것이다.
이 아래로 내가 겪었던 일을 시간순으로 기록해두며, 글을 마친다.
① 계약만료 4개월 전
(1) 계약연장 없이 나갈 것임을 통보
(2) 계약만료일에 전세금 반환 가능한지 확인 : "그럼요. 내가 아직까지 한 번도 실수한 적 없어요."
② 계약만료 2개월 전
(1) 계약만료일 맞추어 신규주택 계약했음을 통보
(2) 계약만료일에 전세금 반환 가능한지 재확인 : "세입자 안 와도 어떻게든 해볼테니 걱정 마요. 단, 상황이 어찌될지 몰라 100% 확답은 어려워요."
(3) 집주인 태도에 불안하여 마통 한도대출 대폭 확대
③ 계약만료 1개월 전 : 1차 세입자 등장(불발)
(1) 계약만료일 +14일 후 입주 희망자 등장. 날짜를 계약만료일로 맞춰주거나, 내 전세보증금에 대한 14일치 이자(내 신용대출 이자율인 5.19%)를 지급하면 받아들이겠다고 회신(*7)
(2) 집주인 측에서 그 이자를 왜 본인이 부담하냐고 거절
* 7 : 추후 이 부분을 가장 후회했음. 돈 없다고 어떻게든 날짜 맞춰달라고만 했어야 하는데, 돈 늦게 줄거면 이자 내라는 얘기를 하니까 집주인 입장에서는 '아 이놈이 일단 자체적인 융통이 가능하구나. 당장 줄 필요는 없구나.' 하고 생각이 든건지 따로 돈 구해오려는 노력을 안 함. 더 화가 난 건, 세입자 본인이 융통할 수 있으면 굳이 이자까지 받지 말고 그냥 좀 늦게 받아가줘도 되지 않느냐고 생각하는 모습이었음.
④ 계약만료 1개월 전 : 2차 세입자 등장(수용)
(1) 계약만료일 +10일 후 입주 희망자 등장. 1차 때와 같은 회신.
(2) 집주인 측에서 이자비용 절반까지는 부담해줄테니 이번 계약은 진행하자고 제안. 개인적으로 바쁜 시기라 이 정도 선에서 받아들임.(*8)
* 8 : 집주인이 너무 이상했던 게, 이자 반밖에 안 내면서 그마저도 당연한 일이 아니라 본인이 손해를 감수해주는 일이라고 진심으로 믿고 있는 눈치였음. 주선했던 부동산도 쓰레기같은 게, 집주인한테 이렇게 이자까지 주는 경우는 못 봤다고 이번 사람이 너무 이상한 것 같다고 얘기했다고 함. 공실리스크는 임대인이 지는 것이 당연한 거고, 그동안 이런 요구가 없었으면 사람들이 그냥 넘어가준 것일 뿐 그걸 안 주는 것이 당연한 것이 아님.
⑤ 계약만료 3주 전~1주 전
(1) 부모님께 확인해보니 다음번 세입자와 계약이 체결되면 기존 세입자한테 전세금의 10%는 먼저 돌려주는 관례가 있다는 것을 듣고, 집주인에게 연락해서 잔금은 10일 늦게 받는 건 알겠으니 새 세입자 계약하면 내 전세금 10%는 먼저 달라고 요구
(2) 집주인이 계약만료일 전 반환의무 없다며 거절. 나는 다음과 같이 이의제기함 : "그러면 나도 10일 기다려줄 의무 없지 않느냐. 계약금은 계약내용에 따라 늦게 받으라고 하고, 잔금은 계약내용대로 하기 힘드니 관례대로 늦게(새 세입자 들어올 때) 받으라고 하고 이게 앞뒤가 맞냐. 계약내용대로 가건 관례대로 가건 둘 중 하나만 해라." 그러나 집주인 측은 잔금 늦게 받는 건 같이 합의된 일이라 다른 얘기 아니냐고 주장하며 끝까지 거절.
(5) 집주인이 돈이 없어서 안 주는 건 줄 알고 잔금도 늦게 받는다고 해주고, 반환 지연에 따른 이자도 반이나 양보해줬는데 이렇게 나오니 매우 괘씸했음. 근데 그보다 더 중요한 건, 돈이 없어서 늦게 주려는 사람인 줄 알았는데 돈이 있어도 늦게 주려는 사람임이 확인된 것이었음. 이런 사람이면 내가 전세보증금 반환을 강제할 수 있는 제도적인 수단을 잃어버리면 어떻게든 반환을 안 하려고 하지 않을까 하는 불안이 올라옴
(6) 일단, 오피스텔의 5개 호실을 샘플링해서 등기부를 떼어봄. 타권리 없는 단독소유임을 확인. 그러나 전세금이 끼어있는 점을 감안하면 압류를 해도 돈을 못 건질 수도 있겠다는 생각도 들었고, 법인 차원에서는 파산처리 등 기술적인 방법으로 변제의무를 회피할 수도 있겠다는 생각도 들었음.(*9) 고민하다가 오피스텔 이름 끝에 "2차"가 붙는다는 것을 고려, 1차 오피스텔이 있을 것임을 추측해서 1차에 해당하는 오피스텔을 찾아낸 후 그곳 등기부도 샘플링해 떼어봄. 거기서 운좋게 집주인 개인명의를 발견하였고, 그것을 추적해 광진구 자양동에 집 한채(매매가 26억, 채권최고액 10.7억), 송파구 문정동에 집 한 채(매매가 17억, 지분 50%) 있음을 확인, 문제시 개인재산을 통해서 충분히 변제받을 수 있겠다고 판단.(*10)
(7) 각종 법령 검색 및 법무법인 상담들을 진행하여, 어머니의 전입 이전과 반환확약서&인감증명서를 수령
* 9 : 추후 알게 된 것이지만, 파산도 요건이 많아 채무회피를 위해 기술적으로 쉽게쉽게 할 수 있는 것은 아니라고 함.
* 10 : 이 때 '와 이놈 최소한 지 아파트 담보대출로 돈 마련할 수 있었는데 그걸 안 한거네?' 하는 괘씸하다는 생각과, '그래도 문제 터지면 일단 돈 받을 구멍은 있어 다행이다' 라는 양가감정이 들었다. 법인임대인 우는 소리는 역시 들을 가치가 없는 것 같다.
⑥ 계약만료일 이후, 새로운 세입자가 입주하자 전세금 전액 반환 완료. 끝.
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